Réglementation contraignante des Airbnb et des résidences secondaires, mise en place de mesure foncière anti-spéculative. Même les députés de droite ne croient plus au marché libre ?

Avril 2023 un rapport d’information « sur les moyens de faire baisser les prix du logement en zones tendues (hors Île-de-France) » a été porté par les députés renaissances Annaïg Le Meur et LR Vincent Rolland   Il dresse un état des lieux et une série de 25 recommandations. Que pouvons-nous retenir de ce rapport qui devrait rapidement aboutir à un projet de loi déposé devant l’Assemblée nationale ?

1 – ÉTAT DES LIEUX :

Le rapport reconnaît « une crise du logement » inédite en France caractérisée par des prix de la location et de l’achat élévé, qui « entraîne des difficultés significatives pour les ménages qui cherchent à se loger dans des conditions satisfaisantes. »
Entre 1984 et 2020, à qualité constante, les loyers des logements ont été multipliés par 2,6 durant cette période dans ce secteur. Les taux d’effort des locataires du parc privé et du parc social ont ainsi connu de fortes hausses pour atteindre respectivement 28,4 % et 24,1 % entre 2001 et 2013, ce qui correspond à + 4,8 et + 3,9 points en 12 ans. Ce taux d’effort affecte égalitairement les ménages selon leur niveau de revenu. Pour les ménages les plus pauvres, il atteint 30 %.
Le rapport note également une la hausse des prix qui touchent particulièrement les territoires touristiques, « les littoraux, les zones de montagne et les grandes métropoles. »

Et une situation particulièrement difficile du parc social. « des publics qui autrefois avaient recours au marché privé se redirigent vers le logement social, faute de pouvoir satisfaire aux conditions de prix actuelles constatées sur le marché privé, dans les zones en tension. »

2 – UNE SITUATION PARTICULIÈREMENT CRITIQUE AU SEIN DES « ZONES TENDUES » QUI CUMULENT PAR NATURE LES CONTRAINTES

Les zones tendues sont des zones où les tensions présentes sur le marché du logement justifient un encadrement du niveau des loyers par les pouvoirs publics. Le classement zone tendue est actuellement limité aux « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».
En plus de l’encadrement des loyers, ce zonage renvoie également au périmètre d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
Ce rapport se donne pour objectif d’aboutir à une réforme ciblant davantage « les communes tendues appartenant à de petites agglomérations ou des communes isolées confrontées à l’attrition du nombre de leurs résidences principales du fait notamment du développement des résidences secondaires. »

3 – LES ZONES TOURISTIQUES

Le rapport pointe les difficultés spécifiques des zones touristiques liées à la forte saisonnalité de l’activité et de l’emploi et la proportion importante des résidences secondaires.
Concernant les meublés de tourismes « il apparaît évident que le développement, parfois excessif, des locations meublées touristiques, classées ou non, a pu avoir un effet préjudiciable sur la disponibilité des logements sur le marché privé, participant également à la hausse de la valeur des biens ».
En conclusion de cette partie, les députés plaident en faveur d’un recours renforcé aux outils de régulation existant, pour les communes et demande aux collectivités locales de se saisir pleinement des outils mis à leur disposition.

4 – LES LEVIERS

Les leviers fiscaux (la taxe sur les logements vacants (TLV), taxe d’habitation sur les logements vaquant, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ) s’ils sont recommandés, sont considéré comme insuffisant pour changer la donne. Concernant les meublés de tourismes, ils bénéficient aujourd’hui de la niche fiscale initialement prévue pour les logements meublés classiques. Cet abattement forfaitaire supplémentaire, avec un taux de 71 %, dont l’accès est conditionné, est jugé « discutable ».

La règlementation permettant la régulation des meublés de tourismes, actuellement limitée aux communes de plus de 200.000 habitants, devra bénéficier à l’ensemble des communes touristiques.

Les résidences secondaires sont également visées par le rapport. Ils demandent à ce que la possibilité d’une règlementation permettant la maitrise des investissements lorsqu’il s’agit de bien voué à la spéculation ou affecté à du logement secondaire. Dans un contexte d’intérêt général dans des zones à forte tension, ces règlementations doivent être considérées « comme une atteinte au droit de propriété justifiée par un motif d’intérêt général suffisant. »

En complément de ces mesures, le rapport incite à davantage mobiliser les clauses anti-spéculatives. Ce sont d’abord aux collectivités de se saisir des outils existants, notamment à travers l’intégration aux outils de planifications urbaines ( PLU, PLUI, SCOT) permettant une décote du foncier privé notamment les Offices fonciers solidaires et Bail réel solidaire qui « permettrait de réduire de l’ordre de 30 % le prix des logements par rapport au marché libre. »

Rien de bien radical dans ces propositions, qui sont largement insuffisante à résoudre l’ampleur du mal logement en France ( plus de 4 millions de mal logés). Elles ne ciblent que les zones touristiques dans les zones en tension, et aucune mesure n’est proposé pour les plus précarisés, puisque rien ne concerne la lutte contre le sans abrisme, le logement d’urgence inconditionnel, le financement massif du logement social. Cette situation est également largement provoqué par deux mandats marqué par l’absence de politique social du logement. Pire les seuls mesures prisent sont anti-pauvre, anti-redistributives ( baisse des APL, du financement du logement social) et criminalise les plus précaires ( loi Kasbarian)

Que font Jocelyne Poitevin et les autres maires des communes littorales ? Pour le moment rien malgré l’importance de la crise et l’évidence que quelques leviers, insuffisant mais de bon sens, existent, sont applicables, ou doivent être demandé au législateurs de manières plus énergique”

https://www.assemblee-nationale.fr/…/mi-prixlogement

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source : https://www.droitalaville-dz.org/article/logement-fin-de-partie-pour-le-neoliberalisme